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■ 사건번호
2024가단5390101
■ 사안의 개요
분양사업자가 분양광고를 하면서 건축물 분양에 관한 법률 제6조 제2항 등에 따라 '교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역 설정여부'를 포함시켜야 하는데, 그 내용을 잘못 기재(상대보호구역에 해당함에도 '교육환경 보호구역에 해당하지 않음'으로 잘못 기재)하였고, 이를 실질적으로 시정하였음에도 불구하고 시정명령을 받고 이에 불복하지 않음으로써 그대로 시정명령이 확정된 사안에서, 수분양자가 위 시정명령을 이유로 분양계약 해제에 따른 원상회복 등을 청구한 사안
■ 판결 요지
선행 대법원판결의 법리 즉, '이 사건 해제조항의 문언상 시정명령을 받게 된 위반사항의 경중이나 그 위반사항이 당사자의 계약체결 의사, 계약의 목적달성에 미치는 영향 등을 고려하여 해제권의 발생 여부를 따져보아야 한다고 해석하기는 어렵다'는 부분은 다시 검토될 필요가 있다.
다음과 같은 여러 법리적, 현실적 측면들 즉, ① 이 사건 해제조항을 분양계약서에 포함시키도록 한 입법자의 의도가 불명확하고, 위 조항의 도입경위에 비추어 당사자들의 자발적 합의에 따른 해제조항으로 보기 어려운 점, ② 시정명령의 대상이 되는 위반사유는 매우 다양하고, 단순하고 경미한 사유도 많이 있는데, 그러한 사소한 위반사항을 대상으로 한 시정명령을 이유로 전체 분양계약을 해제할 수 있도록 하는 것은 계약법의 일반적인 법리와 너무 조화되지 않는 점(사소한 사유나 직원의 실수로 유발된 시정명령으로 인해 적게는 수 십억, 많게는 수 조원에 이르는 대규모 부동산 분양사업장 전체가 분양계약의 해제 위기에 몰리는 것은 분양사업자뿐만 아니라, 시공사, 정상적인 분양계약의 이행을 희망하는 수분양자들 등 다양한 이해관계가 충돌하는 부동산개발사업의 당사자들에게는 과도한 혼란이고, 안정적인 주택공급 등 여러 면을 고려하더라도 적절하다고 보기 어렵다), ③ 시정명령 대상인 위반사유를 실질적으로 시정한 이후에도 시정명령에 불복하지 않음으로써 결과적으로 시정명령이 잔존하게 된 경우에도, 위반사항의 경중이나 계약의 목적달성에 미치는 영향과 관계없이 해제권을 인정하는 것은 구체적 타당성에 비추어 매우 부당한 점, ④ 계약의 해제여부를 결정하는 중요한 문제임에도 불구하고, 행정청에 의한 최초 시정명령 이후 그에 대한 취소를 구하는 항고소송 결과에 따른 최종 확정을 기다려야 하는 점에서 법적 불안정 상태의 장기화를 초래하는 점, ⑤ 그밖에 최근 일부 지역의 부동산경기 악화로 인해 분양계약의 구속력에서 벗어나기 위한 목적으로 사소한 위반사유를 들어서라도 시정명령을 받아내기 위해 수많은 민원이 제기되기도 하는 점 등 여러 사정을 고려할 때, 매도인이 시정명령을 받은 경우 분양계약을 해제할 수 있다는 이 사건 약정해제 조항을 해석함에 있어 그 시정명령은 시정명령 당시까지 위반상태가 해소되지 않은 채 실질적으로 유지되어 있을 뿐만 아니라, 분양계약의 체결 및 유지에 중대한 영향을 미치는 위반사항을 대상으로 한 시정명령으로 제한하여 해석함이 타당하다고 판단된다. 그 결과 이 사건과 같이 시정명령의 대상인 위법상태가 해소되었음에도 불구하고, 당사자가 시정명령에 불복하지 않음으로써 시정명령이 확정된 경우는 이 사건 해제조항에서 예정한 약정 해제사유에 해당한다고 보기 어렵다.
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