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2025다213134 하자보수비 등 (마) 상고기각
[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항에 따른 서면 결의요건 충족 여부가 문제된 사건]
◇1. 집합건물의 미분양된 전유부분의 구분소유자도 그 관리단의 구성원이 되는지 여부(적극), 2. 비법인사단인 관리단의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우 그 구분소유자에게 의결권이 있는지 여부(소극), 3. 미분양 세대를 소유한 분양자가 자신을 상대방으로 하여 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’) 제9조 제1항에 따른 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 있는지 여부(소극)◇
1. 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져 공동관리의 필요가 생긴 때에는 당시 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다(대법원 2002. 12. 27. 선고 2002다45284 판결 참조). 즉 집합건물의 일부 세대가 미분양되어 분양자가 이를 그대로 소유하고 있다면 분양자는 미분양된 전유부분의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다.
2. 민법 제74조는 “사단법인과 어느 사원과의 관계사항을 의결하는 경우에는 그 사원은 결의권이 없다.”라고 정하고 있다. 이는 집합건물의 관리단집회에서 관리단과 어느 구분소유자와의 관계사항을 결의하는 경우에도 유추적용되므로 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보아야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2012다38216 판결 취지 참조). 따라서 특정 구분소유자가 관리단의 구성원, 즉 구분소유자로서의 지위와 관계없이 개인적 이해관계를 가지는 사항을 관리단집회에서 결의하는 경우에는 해당 구분소유자 및 그 의결권을 제외하여 결의요건 충족 여부를 판단하여야 한다.
3. 분양자는 집합건물에 발생한 하자에 관하여 구분소유자에게 담보책임을 부담하므로(집합건물법 제9조 제1항) 하자담보책임이 문제되는 경우 미분양 세대를 소유한 분양자에게는 구분소유자 지위와 담보책임자 지위가 병존한다. 그런데 이러한 하자담보책임은 구분소유자 지위와는 관계없이 담보책임자 지위에서 이해관계를 가지는 사항이므로 미분양 세대를 소유한 분양자는 자신을 상대방으로 하여 하자담보책임을 구하는 안건에 관한 관리단집회에서 의결권이 없다고 보아야 한다. 따라서 관리단이 분양자를 상대로 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기한 경우 해당 소 제기에 필요한 관리단집회 결의요건이 갖추어졌는지는 분양자가 소유한 미분양 세대 부분을 제외하고 구분소유자 수와 의결권 비율을 계산하여 판단하여야 한다.
☞ 집합건물 관리단인 원고가 분양자이면서 미분양 68세대를 소유하여 구분소유자의 지위를 겸하는 피고를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구한 사안임
☞ 원심은, 이 사건 소 제기에 관하여 구분소유자들의 추인이 있었는지는 피고가 분양자로서 소유한 미분양 세대를 제외하고 판단하여야 하는데, 그 미분양 세대 부분을 제외하면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제41조 제1항에서 정한 서면 결의요건이 충족되므로 이 사건 소 제기가 적법하게 추인되었다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심을 수긍하여 상고를 기각함
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