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2025다214166 비용상환 청구의 소 (사) 파기환송(일부)
[집합건물을 관리하던 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리회사가 새롭게 관리를 개시한 관리단을 상대로 관리비용 상당의 부당이득반환을 청구한 사건]
◇집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리단이 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 집합건물의 분양자에게 한시적으로 관리의무가 부과되는지 여부(적극) 및 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자가 새롭게 관리를 개시하는 관리단을 상대로 분양자와 체결한 관리위탁계약의 효력을 주장할 수 있는지 여부(원칙적 소극)◇
구 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조의3 제1항은 ‘분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다’고 정한다. 집합건물에 구분소유 관계가 성립되어 관리단이 당연 설립되었더라도 관리인 선임 등 관리업무를 수행할 조직을 갖추어 관리를 개시하기 전까지는 관리단이 집합건물에 관한 구체적인 관리업무를 수행하기 어려우므로, 구 집합건물법 제9조의3은 이때 집합건물의 분양자에게 한시적으로 집합건물의 관리의무를 부과하였다.
관리단의 집합건물에 대한 관리가 개시되면, 구 집합건물법 제9조의3에 따라 집합건물을 관리하던 분양자는 그때에 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 상실하게 되고, 관리단이 그 관리권한을 행사할 수 있게 된다. 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계는 새롭게 관리를 개시하는 관리단에 당연히 승계되는 것은 아니므로 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그러한 관리위탁계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 229208 판결 참조).
☞ 집합건물을 관리하던 분양자와 관리위탁계약을 체결한 위탁관리업자가 새롭게 관리를 개시한 관리단을 상대로 분양자와 체결한 관리위탁계약을 수행함에 따라 발생한 관리비용 상당의 부당이득반환청구를 한 사안임
☞ 원심은, 2014년 11월 무렵 이 사건 건물 중 분양대상이 된 호실의 2분의 1에 대한 소유권이전등기가 경료되었고 그로부터 3개월이 경과하였음에도 지체 없이 관리단집회가 소집되지 않았으므로, 적어도 2016년 2월 무렵에는 분양자의 한시적 관리권한이 소멸되었고, 원고가 2016년 2월부터 2019년 9월까지 피고와 별도의 계약을 체결하지 않은 상황에서 이 사건 건물에 관한 관리업무를 계속하였으므로, 이로써 피고가 얻은 이익을 반환할 의무가 있다고 판단하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 피고가 2019년 12월 무렵부터 이 사건 건물에 대한 관리를 개시한 것으로 보이므로 위 시점까지는 분양자가 한시적으로 이 사건 건물에 대한 관리권한을 가진다고 볼 수 있고, 관리단이 관리업무를 개시하지 않고 이해관계인이나 검사의 청구로 임시관리인을 선임할 수 있었음에도 그렇게 하지 않은 이상 분양대상이 된 호실의 2분의 1에 대한 소유권이전등기를 마친 후 3개월 이내에 관리단집회가 소집되지 않았다고 하여 곧바로 분양자의 한시적 관리권한이 소멸된다고 보기는 어려우므로, 원고는 관리권한이 있는 분양자와의 관리위탁계약에 따라 이 사건 건물에 대한 관리업무를 수행한 것으로 볼 여지가 크다고 보아, 이와 다른 전제에서 피고의 부당이득반환의무를 인정한 원심을 파기ㆍ환송함
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