주요판결
| 제목 | 지역주택조합 조합원이 환불보장 약정 및 확정분담금 약정이 무효임을 이유로 조합가입계약의 무효를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환을 구하는 사건[대법원 2026. 2. 26. 선고 중요판결] | ||
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11. 대법원_2025다216948(비실명).hwpx
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2025다216948 부당이득금 (바) 파기환송(일부) [지역주택조합 조합원이 환불보장 약정 및 확정분담금 약정이 무효임을 이유로 조합가입계약의 무효를 주장하며 지역주택조합을 상대로 분담금 반환을 구하는 사건] ◇1. 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 환불보장 약정과 확정분담금 약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않은 경우 해당 약정의 효력(소극), 2. 지역주택조합 조합원이 환불보장 약정 혹은 확정분담금 약정의 무효를 이유로 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는 경우◇ 지역주택조합 가입계약은, 계약 체결 상대방이 조합원으로 가입하여 분담금 등을 납입하고 지역주택조합은 주택건설사업을 통하여 신축하는 아파트 중 해당 세대에 관한 소유권을 조합원에게 이전할 것을 약정하는 계약이다. 조합원이 조합가입계약을 체결하는 궁극적인 목적은 주택건설사업이 성공적으로 완료되어 신축 아파트에 관한 소유권을 취득하는 것이다. 한편, 조합원이 조합가입계약과 함께 환불보장 약정을 체결하는 주된 취지는 조합가입계약의 목적 달성 실패로 인한 손해를 최소화하려는 것이고, 확정분담금 약정을 체결하는 주된 취지는 분담금의 증액 없이 신축 아파트를 공급받으려는 것이지, 분담금을 반환받으려는 데 있다고 보기 어렵다. 민법 제276조 제1항은 “총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.”라고 규정하고 있다. 비법인사단인 지역주택조합이 조합가입계약과 함께 ‘사업의 일정 절차를 진행하지 못하거나 그로 인하여 사업이 중단 또는 실패할 경우에는 조합원이 납입한 분담금을 반환하겠다’는 내용의 환불보장약정을 체결하거나 ‘일부 조합원들에게는 다른 조합원들과 달리 조합가입계약 당시에 정한 확정분담금으로 아파트를 공급하겠다’는 내용의 확정분담금 약정을 체결하면서 총회의 결의를 거치지 않았다면, 환불보장 약정과 확정분담금 약정은 모두 총회 결의 없는 총유물의 처분행위에 해당하여 무효가 될 수 있고, 이는 함께 체결한 조합가입계약의 무효 또는 취소 원인이 될 수 있다. 그런데 환불보장 약정이 무효가 되어 환불을 보장받을 수 없게 되었더라도, 조합가입계약의 목적인 신축 아파트 소유권 취득에는 지장이 없는 경우가 존재할 수 있다. 조합원이 환불보장 약정의 무효나 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하지 않고 있는 동안 환불보장 약정에서 환불의 소극적 조건으로 삼은 절차가 결국 이행되어 환불보장 약정의 목적이 달성되고 더 나아가 주택건설사업이 무산될 우려 없이 절차에 따라 정상적으로 진행되고 있다면, 그 후 조합원이 환불보장 약정의 목적과 취지를 벗어나 환불보장 약정의 무효 및 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리의 남용이 될 수 있다(대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결 등 참조). 또한 확정분담금 약정이 무효가 되어 이와 함께 체결한 조합가입계약이 무효로 되었더라도, 확정분담금 약정의 체결 경위와 그 내용, 확정분담금 약정의 무효를 이유로 한 조합가입계약의 무효 또는 취소 주장의 경위와 시기 등 구체적․개별적 사정에 비추어 볼 때, 조합가입계약의 무효 또는 취소로 인하여 분담금의 반환이 이루어지면 지역주택조합에 예상치 못한 새로운 재정적 부담이 야기되어 주택건설사업에 중대한 어려움이 초래되거나 지역주택조합의 존립이 위태롭게 되는 반면, 분담금 반환을 요구하는 조합원으로서는 주택건설사업이 순조롭게 진행되어 조합가입계약과 확정분담금 약정에서 목적한 신축 아파트의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상되는 상황에서 확정분담금 약정의 목적과 취지를 일탈하여 오로지 조합가입계약에서 벗어날 목적으로 확정분담금 약정의 무효 및 그에 따른 조합가입계약의 무효 또는 취소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하는 권리남용에 해당할 수 있다(대법원 2025. 9. 26. 선고 2025다207883 판결 참조). ☞ 원고들은 피고 조합과 조합가입계약을 체결하면서 조합설립인가를 받지 못할 경우 분담금 전액을 환불할 것을 보장하는 내용(이하 ‘이 사건 환불보장 약정’)과 추가 분담금이 없는 확정분양가 세대임을 확약하는 내용(이하 ‘이 사건 확정분담금 약정’)이 담긴 이 사건 안심보장증서를 교부받았음. 원고들이, 이 사건 안심보장증서의 내용은 총회 결의 없이 행하여진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효이고 그와 일체를 이루는 조합가입계약도 무효라고 주장하면서, 조합원 납입금의 반환 등을 구하는 이 사건 소를 제기하자, 피고들은, 원고들이 조합가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 다툰 사안임 ☞ 원심은, 이 사건 확정분담금 약정 및 이 사건 환불보장 약정은 총회 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위로서 모두 무효이고 그와 일체로 체결된 이 사건 각 조합가입계약도 무효라고 판단하면서, 원고들이 이 사건 안심보장증서가 무효임을 알고 묵인하거나 조합가입계약을 유지하였다고 보기 어렵고, 이후 조합설립인가를 받아 환불보장약정의 조건이 성취될 가능성이 없어지기는 하였으나, 원고들 대부분은 그 이전에 계약금을 납입하였을 뿐 추가적인 납입을 하지 않았고, 조합설립인가 이후에도 안심보장증서의 효력과 무관하게 조합가입계약을 유지하겠다는 신뢰를 부여할 만한 선행행위를 하였다는 사정을 찾기 어려우며, 환불보장약정의 조건 성취 가능성이 없는 것과는 별개로 여전히 확정분담금 약정이 없었다면 조합가입계약을 체결하지 않았을 것이라는 가정적 의사를 인정할 수 있는 점, 이 사건의 경우 2016년 조합가입계약, 2017년 조합설립인가가 이루어졌으나 2022년에야 사업계획승인을 받아 상당한 지연이 있었고, 확정분담금 약정은 공사 지연에 따른 분담금 상승으로 인한 손실을 고려한 약정이고 조합가입계약 체결의 중요한 사항이므로, 사업계획승인과 공사가 상당히 지연된 상황에서 확정분담금 약정이 무효라는 사실을 알게 된 이후에 이를 주장하는 것을 반드시 권리남용이라고 보기 어려운 점 등을 근거로 하여, 원고들이 조합가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하지 않는다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ① 피고 조합이 조합설립인가를 받음으로써 환불보장 약정에서 정한 환불의 조건은 성취되지 않은 것으로 확정되어 환불보장 약정의 목적은 달성된 점, ② 피고 조합으로서는 조합설립인가 지연에 따른 사업 불발의 위험이 해소되어 원고들이 환불보장 약정의 효력 유무에 관계없이 이 사건 각 조합가입계약을 유지하길 원한다고 신뢰하고 이를 바탕으로 주택건설사업을 진행한 것으로 보이고, 이러한 피고 조합의 신뢰를 보호할 필요가 있는 점, ③ 피고 조합은 사업계획승인을 받고 공동주택 건설공사에 착공하는 등 주택건설사업을 절차대로 추진하고 있고, 피고가 주택건설사업을 더 이상 진행할 수 없다거나 위 사업이 무산될 우려가 있다는 사정을 찾아보기 어려우며, 원고들은 특별한 장애사유가 없는 한 신축 아파트의 소유권 취득이라는 당초의 목적을 달성할 것으로 예상되는 상황이므로, 원고들이 목적 달성을 포기하면서 분담금을 회수해야 할 이익이 크다고 보기 어려운 점, ④ 반면에 확정분담금 약정 및 환불보장 약정이 무효라는 이유로 이 사건 각 조합가입계약을 무효로 볼 경우, 피고 조합의 재정적 위기가 심화되고 주택건설사업의 실패가능성도 커지며, 피고 조합에 재원 부족이 발생한다면 그로 인한 피해는 고스란히 나머지 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없는 점, ⑤ 원고들은 사업계획승인일로부터 약 1년 7개월이 경과한 후에야 비로소 이 사건 소를 제기함에 따라 피고 조합은 원고들의 분담금 반환청구에 대응하여 대체 조합원을 모집할 실질적인 기회마저 갖지 못한 점 등을 종합해 보면, 원고들이 확정분담금 약정 및 환불보장 약정이 무효임을 내세워 이 사건 각 조합가입계약도 무효라고 주장하면서 분담금의 반환 등을 청구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리를 남용한 것으로서 허용되지 않는다고 보아야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심판결을 파기⋅환송함 |
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